Kündigung auch bei Zahlung rückständiger Miete

Im mit Urteil vom 24.08.2016 vom Bundesgerichtshof (Az. VIII ZR 261/15) entschiedenen Fall wurde zu den Voraussetzungen für den Ausschluss oder das Unwirksamwerden der fristlosen Vermieterkündigung wegen Zahlungsverzugs Stellung genommen.

Im vorliegenden Sachverhalt hatte der Vermieter gemäß § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 Buchstabe b) BGB dem klagenden Mieter fristlos gekündigt, weil der Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Mietzahlungstermine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrags in Verzug war, der die Miete für zwei Monate erreicht.

Der Bundesgerichtshof stellt klar, dass eine solche grundsätzlich berechtigte Kündigung nur unter bestimmten, gesetzlich aufgeführten Voraussetzungen unwirksam wird.

Ein solcher Fall stelle § 543 Abs. 2 S. 2 BGB dar, wenn der Vermieter vorher – also vor Zugang der Kündigung – befriedigt werde. Einen weiteren Fall stelle § 543 Abs. 2 S. 3 BGB dar, wenn sich der Mieter von seiner Zahlungspflicht durch Aufrechnung befreien kann und diese Aufrechnung unverzüglich nach der Kündigung erkläre. Schließlich werde die Kündigung wegen § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB auch dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf vom zwei Monaten nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage hinsichtlich der fälligen Miete und darüber hinausgehenden Nutzungsentschädigung befriedigt werde.

Der Bundesgerichtshof betont, dass alle genannten Vorschriften dabei eine vollständige Befriedigung des Vermieters voraussetzen. Ein kündbarer Vertrag bleibt dies also in allen anderen Fällen der Teilzahlung. Es komme daher nicht darauf an, dass der zur Kündigung berechtigende Rückstand im Zeitpunkt der Kündigung noch in der erforderlichen Höhe bestehe.